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房价拐点只差人民币国际化的临门一脚

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房价拐点只差人民币国际化的临门一脚
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房价如此疯长,估计除了长期一直看好鼓吹房价会永远上涨的前开发商任志强和北京师范大学董藩教授外,一切经济学家、各路专家、金融学家都是一脸懵逼的,这是第三篇谈论房地产的稿子。前两篇文章发表后,很多读者问我最多的问题就是,高房价的拐点什么时候到来?

回答这个问题之前,得科普点金融常识与规律。简言之,人民币实现国际化、可自由兑换之际,就是房价暴跌甚至崩盘之时。反过来,由于高房价绑架了中国金融和经济,这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。

人民币国际化正在加速进行中,一旦实现人民币可自由兑换,游戏就结束了,快则一年内,最多不会超过3年。人民币国庆节即将纳入国际货币基金一揽子货币,中国人民银行和外汇局随时都可能宣布资本项下开放,即人民币可自由兑换。

内因已经失效 人民币国际化会让水均衡

任志强说,拉动中国经济增长的只能靠房地产,目前看来的确是这样,央行公布的数据显示,七月份银行新增贷款的全部,八月份的大部分都是房地产按揭贷款,企业停止投资,还贷款或者把钱存入银行,造成M1(主要是企业活期存款)增幅报表。

房价真的会像永动机一样一直涨下去吗?答案是:不会。中国的房地产与世界绝大多数国家是不一样的,中国的地价是政府供应,出卖土地使用权获取土地出让金,各地政府当然希望房价越高越好,这样土地出让金就会获得的更多,地王频出地方政府干预过一次吗?各地假惺惺的所谓房价调控哪个不是饥饿营销?

已有住房者和开发商也希望房价上涨,这个无需赘言了。在第二篇写房地产的文章《房地产从蓄水池演变成中国最大的堰塞湖》(微信公众号:hejiangbingjinrong)中,已经描述,中国货币存量世界第一,房地产吸纳了绝大部分货币之水,新增的贷款也都流向了这里。

由于中国的人民币还基本是封闭运行的,人民银行发行的货币都是在被圈起来的池子流通,中国目前的广义货币M2是美国和日本加起来的总量。

无论从购买力平价还是其他指标看,人民币明显被高估出国购物成了日常。一旦人民币国际化后,人民币可以自由流通,那么,中国人民币的封地池子就会被打开,与国际货币的水合流,被高估的人民币将会不以人的意志为转移的贬值,故,自2013年至今我一直呼吁人民币主动贬值以便与国际货币接轨而不至于决堤。

作为人民币最大的载体,房地产贬值是一定的,目前很多报道中高收入者卖出一线城市的房子到国外买房养老,这属于政策红利,人民币尚未国际化,大坝还在。一旦打开,流出会更多,直到与国际均衡。

无论什么指标看,中国房价非常虚高,人民币国际化后,必将让包括房价在内的资产泡沫破灭。这是经济金融规律,不会以任何人的意志为转移。

可以贪婪与疯狂 不可违背规律否则会受惩罚

追涨杀跌,投机炒作是人类的天性,国人更是登峰造极。这轮房价上涨,已经表现的非常突出与充分,逐利无可厚非,只是,得在你疯狂之前,我告诉你你将来是怎么死的。

 

“资本自由流动、货币政策独立、币值(汇率)稳定”三项目标中,一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。其中,蒙代尔于1999年、克鲁格曼于2008年分别获得诺贝尔经济学奖。

比如,中国香港就选择了港币可自由流通和固定汇率紧盯美元两项,那么,香港势必要放弃货币政策的独立性。所以,长年来,美国美联储不论加息降息,香港必定立马跟进加息或降息,无论经济状况如何都必须要跟进。原因很简单:当美国加息后,美元本币会升值,港币为了能与美元同等升值必然要加同样的利率。这样才能保证港币可自由兑换和与美国汇率挂钩。

世界上大多数国家选择的是货币政策独立性和本币的可自由流通,放弃固定汇率。

中国目前状态是货币政策独立性,盯着包括美元在内的一揽子货币,资本项下未开放。人民币国际化的改革就是实现人民币国际化。在中国这样大,情况复杂的国家是不可能选择放弃货币政策独立性的。

又要实现人民币可自由兑换,那么,人民币国际化可自由兑换只能放弃的是:固定汇率,让人民币对美元和其他国际货币汇率自由浮动。

如果明白了这个道理,这样,人民币资产与国际货币资产就有了可比性了,房子也是可比的。上世纪八十年代,日元兑美元大幅贬值、房价腰斩、股市暴跌引发了特有的日本病,发作了十年,之前,日本说东京的房价只涨不跌。

人民币国际化就差一脚 各种倒计时倒逼提速

据报道,人民币将在10.1日正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子,成为同美元、欧元、英镑以及日元并排的第五种SDR篮子货币,这对中国的金融改革和人民币汇率走势都是影响重大的事情。

IMF总裁拉加德表示人民币“入篮”后将成为SDR篮内的第三大货币,有利于推动SDR的代表性、改进完善现行国际货币体系,对于中国以及世界是双赢的结果。

第一个倒逼是国际上的:人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了,可是人民币竟然不能自由兑换,这个从哪个角度上都说不过去吧,可以拖一时不可长久吧?如果央行胆够肥,在十一长假前后宣布资本项下完全开放实现人民币可自由兑换,我一点都不吃惊。

那么,央行为何迟迟不敢宣布实施呢?的确担心资本项下开放,会导致房价暴跌——并且有暴跌的基础,不过,这样一直拖下去,房价还会暴跌,央妈会考虑过早结束这种疯狂失控的房价而宣布提前进行,不是没有可能。

2009年03月国务院常务会议决定,到2020年将上海建成国际金融中心。上海市长杨雄前不久表示,到2020年把上海基本建成国际金融中心。杨雄说,正在制定上海国际金融中心建设“十三五”规划。总的目标是,到2020年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心,迈入全球金融中心前列。

上海要建成国际金融中心,硬件方面我毫不担心,软件也好说,最大的问题是人民币国际化,最迟,到2020年未来三点多的时间人民币必须国际化。

拐点在人民币国际化之前还是之后还是同时发生,已经不再重要了。

文/贺江兵 来源:新京报

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